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房地产市场分析报告（复旦大学金融投资总裁班）

房地产市场分析报告

房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。

（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业的发展趋势分析。地区经济及基础产业发展的方向、增长速度，对整个地区所有房地产业的发展都有重要影响。任何物业的价格起伏及供求变化，其基础影响因素都来自物业所在地区的经济环境，所以对地区经济环境的基本判断是对各类物业市场研究的基础。

（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。这项内容是进行投资决策时的主要分析内容。严格地说，它是一项非常复杂的工作，往往要将项目地块所在区位与类似区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的区位分析是在宏观层次上的。如果是在宏观和微观层次上都作比较，它就可称作是可行性研究的全部，包含了房地产市场分析的全部内容。

（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。在这项分析中，要通过人口、就业、收入等资料，推算出各类专业市场总的供需趋势，及项目所在专业市场的总需求增量。

（4）专业市场供求分析。专业市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析专业市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。该部分要确定市场研究区域并进行市场细分，通过区域内同类产品子市场已建、在建、拟建及空置情况分析预测供给。通过区域内同类产品子市场所对应的人口数量、就业情况、居民的收入细分、居住水平情况，估计子市场需求，对比供给与需求，得到子市场的供需缺口。

（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。具体又分为两个方面：一是在项目所在的子市场上，选择竞争项目，并指出销售最好的竞争项目。集中研究某一项目和单一户型，分析竞争项目的位置特征和销售率，认识竞争项目的竞争特点，指出其优势和劣势。二是将竞争项目与目标项目进行竞争分析，预测项目一定价格和特征下的销售率情况，确定目标项目的竞争特点，估计其市场占有率。

（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。本部分要分析项目的地段、周围环境状况、户型、和娱乐状况，进行消费者研究，指出房屋销售最好的户型，对项目产品进行市场定位，并指出其市场风险来源。

（7）售价和租金预测。该部分通过分析项目所在子市场未满足的需求量及各竞争项目的市场占有率情况，总结竞争项目在历史上的出售率、出租率及租金、售价情况，将目标项目与竞争项目进行对比分析，预测目标项目的租金和售价。

（8）吸纳量计划预测。该部分通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力；同时进行消费者研究，估计市场销售情况，合理定出项目的吸纳量计划（即项目建成后一年或一段时间每月出租的面积或出售的房地产数量计划，或项目完全出租或出售的时间计划）。

（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。这里首先要对项目的总开发成本进行预测，再根据项目最有可能的售价和租金、吸纳量计划分析结果，估计项目可以得到的回报率水平。该部分要进行一些现金流分析，作为可行性研究中财务分析的基础。

（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它们在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动范围有多大

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